住宅ローンの解説

固定金利と変動金利の違い、メリットとデメリットはどこにある?

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住宅ローンの固定金利と変動金利って結局何が違うの?
日本経済が不況続きなら変動金利、好況続きになるなら固定金利が有利ピヨ!

住宅ローンを選ぶときに、最も悩ましいのが変動金利と固定金利、どちらにするのが正解なのか?という問題ではないでしょうか?

特に初めてのマイホーム購入の場合、間取りの変更やオプションの検討など、しっかり検討して行かないといけない項目が多すぎて、住宅ローンの検討は不十分になりやすいと言うのはよくある話。

ただ、変動金利と固定金利の選択を誤れば、10年後20年後と時が経つにつれ、後悔する可能性が高くなっていくことは間違いありません。

そこで今回は、変動金利と固定金利のそれぞれのメリットとデメリットを簡単に解説しつつ、タイプ別におすすめの金利プランを紹介したいと思います。

 

変動金利の最大のメリットは低金利!だけど上昇リスクあり

やっぱり低金利の変動金利の方がお得よね!
日本経済が不況続きなら変動金利の方がお得ピヨ

変動金利と言うのは、簡単に言えば借り入れがスタートしてから一定期間経てば自動的に金利の見直しが行われ、毎月の返済額(元金+利息)が再計算される金利プランのことです。

金利の見直し間隔は、各銀行や住宅ローンによって異なりますが、一般的には半年に1回(4月と10月)に行われるタイプのものが多いです。

また、金利の見直しを半年に1回行ったからと言って、すぐに返済額が変更されるのではなく、返済金額の変更は5年に一回変わり、最大返済額は1.25倍を上限にして、それ以上は返済負担が増えない様に設定されています。

変動金利の基本ルール
    • 金利の見直しは半年に1回(4月と10月)
    • 返済額の見直しは5年に1回
    • 返済額は最大でも1.25倍を上限に設定される
じゃぁ返済額の1.25倍以上も金利が上昇したときは?
その場合は「未払い利息」として計算されるピヨ!

もしも何らかの事情で住宅ローンの金利が急上昇し、返済額の1.25倍でも追いつかない金利上昇が発生したらどうなってしまうのか?

その場合は「未払い利息」という扱いとなり、返済最終日に一括返済することが原則となっているので注意が必要です。

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つまり、今は変動金利で金利が安い時代が続いても、今後何らかの拍子に金利が急上昇した場合、毎月の返済額が増えて行くリスクがあることを忘れてはいけません。

変動金利のメリットとデメリット
メリット デメリット
金利が安い 金利の見直しが発生する
返済額が安い 未払い利息が発生する可能性
購入予算が増える 契約後のローン管理が面倒

変動金利を利用すれば、当然MAXまで組める住宅ローンの金額が伸びてくるので、マイホームの購入予算も増やしやすいメリットがあります。

ただし、今の金利は日本史上最安値の状態なので、これ以上金利が安くなる要素はほぼないと言えます。

悩ましいのが、今のところ住宅ローンの金利を高められる材料が特にないため、今後もこの低金利が続きそうな空気があることですが、35年後の日本経済なんて誰にもわかりません。

だからこそ、万が一のことを想定して、いつでも固定金利に借り換えられる準備や、5年に1度の返済額の見直しに合わせて繰上返済を活用できる資金管理術を身に着けておく必要があります。

記憶には古くなりつつありますが、2007年に問題が表面化したアメリカのサブプライムローンは、低金利時代に契約したローン契約者達がアメリカの金利上昇によって返済に焦げ付きを起こした問題です。

日本版サブプライムローンが起こらないとは限りませんので、変動金利を採用する場合は、家族でよく話し合った上で、しっかりと資金管理術を身に着けて契約しましょう。

 

固定金利は全期間固定だけを選ぶ!3年固定などはゴミ以下!

固定金利って、全期間と一部固定があるけどどっちがおすすめなの?
ぶっちゃけ、全期間固定の以外は全部ゴミピヨ!

固定金利のプランは、大きく分けて一部期間固定タイプと全期間固定タイプのものがあります。

一部固定タイプと全期間固定の違い
一部固定 最初の○年間は固定金利で契約。契約終了後は変動金利か再度固定金利を選択して契約する。
全期間固定 契約時から最終支払まで同じ金利で契約。

 

全期間固定タイプの特徴

全期間固定タイプは国民生活金融公庫が提供するフラット35や、ARUHI(旧:SBIモーゲージ)のスーパーフラットなどが代表的です。

全期間固定タイプの場合、初回支払いから最終支払いまでの返済額が一定なので、マネープランも立てやすく、日本経済の金利変動を受けないのがメリットです。

特に2016年に日銀がマイナス金利政策を発表して今の固定金利になっている訳なので、固定金利の水準はこれ以上は下げようがないとも言えます。

その為、固定金利のメリットを最大限受け取れるのは、今のこのタイミングしかないとも考えられます。

 

一部期間固定タイプの特徴

一方、一部期間固定タイプの金利は、「契約した最初の○年間は固定金利として契約し、契約期間が終了した後は変動金利か固定金利のどちらかを選び直すことができますよ」という内容のものです。

いわば、固定金利と変動金利を組み合わせたようなタイプのものです。

ただ、今の時代、これだけ金利が安いと、5年後や10年後に今よりも金利が安くなる見込みと言うのはあまり考えることができません。

よほど日本経済を正確に予測することができて、確実に○年後は今よりも金利が安くなると断言できる人だけが利用すればいい金利プランだと私は考えています。

 

家計管理が徹底できる人は変動金利、ずぼらな人ほど固定金利がおすすめ

今回は変動金利と固定金利の違いについて、すごく簡単にザックリとした説明を行いました。

本当ならもう少し詳しく解説したり、リスクを説明することもできますが、今回の話をスタート地点にして詳しい情報をさらに深堀して頂けたら幸いです。

結局、変動と固定どちらがおすすめなんですかねぇ…
マネー管理が得意な人は変動金利、ずぼらな人ほど固定金利を選ぶピヨ!

私個人の見解としては、35年の長期ローンを組むのなら最低水準の金利になっている固定を選ぶ方がメリットが大きいと考えています。

ただし、マイホームの購入予算を少しでも伸ばしたい、返済期間は35年よりも短く済みそうという根拠がある場合には、さらに変動金利を活用するのも悪くはありません。

ですが、変動金利を利用すると言うことは、毎月発表される住宅ローンの金利情報を必ずチェックし、自分がどの金利以上になったら借り換えを実行するのかなどを視野に入れておく必要があります。

また、未払い利息が発生するリスクに備え、5年に1度の返済額の見直しの時に合わせて繰上返済資金を貯めて行ける資金管理術も問われます。

そのため、変動金利を利用するためには家計管理が確実にできる人に限定した方が、将来的には破綻者を産まずに済みやすいと私は思います。

つまり「金利計算なんて面倒だ」とずぼらな人ほどフラット35などの固定金利を選んでおいた方が、将来の金利変動も気にせず毎月の家計管理も楽になりやすいです。

 

最後に、当たり前ですが、金利が安いからと言って、オーバーローン気味な契約をしてしまうと、出産⇒教育費用⇒介護費用⇒老後費用と言った出費の4大コンボに吹き飛ぶ可能性が一気に高くなるので、住宅ローンとマイホームの購入予算は本当に慎重にして下さいね!

 

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