住宅ローンを比較する上で、何を基準に比較して行けばいいのか悩む事ってありますよね。
「固定金利にするべきか？変動金利にするべきか？」
「３大保証や７大保証はつけるべきか？」
住宅ローンを提供する銀行では、少しでも多くの利益（利息）を得る為に、あの手この手を使ってあなたから住宅ローン契約を奪おうとします。
ただ、住宅ローンを選ぶときに絶対に忘れてはいけないことがあります。
それが「住宅ローンの比較は金利が全て」と言うこと。
カードローンやクレジットカードでは、金利比較以外にもサービス比較や審査難易度の比較などがありますが、住宅ローンは間違いなく「金利が全て」です。
それだけ、住宅ローンの金利と言うのは大きく、35年後の完済時の利息で計算すればトンデモナイ金額になるということ。
もしあなたが今すぐ最安値の住宅ローン金利を知りたいと言うのなら、住宅本舗という住宅ローンの一括比較サイトが便利です。
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これから住宅ローンの金利を比較する上で大切なことを３つ、私自身の実体験を元に順番に解説していくので、少しでも参考になる部分があれば幸いです。
これを読めばあなたも住宅ローンの比較をする時に、大切なポイントが一目で分かるようになりますよ！
住宅ローンの比較で大切なのは絶対に金利！
なぜ住宅ローンの比較で金利がそこまで重要なのか？
カードローンやクレジットカードなどで表示される金利とは違い、住宅ローンで契約するローン金額は額が大きいため、たった0.1％の数字の変化でも、完済時の利息は大きく変わってしまうからです。
| 金利 | 毎月返済額 | 総返済額 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 年率1.0％ | 112,914円 | 47,423,753円 | － |
| 年率0.8％ | 109,224円 | 45,874,024円 | 1,549,729円 |
参考元：https://www.hownes.com/loan/sim/
つまり、あなたが契約する住宅ローンの金利がたった0.2％変わるだけで、毎月の返済額は3000円変わり、35年後には150万円以上の利息差となって現れてくるのです。
もっと言えば、150万円の利息差を繰り上げ返済に回すことができれば、さらに利息差は大きくなると言えます。
だからこそ、住宅ローンを比較するときは誰が何と言おうとも、絶対に金利が安い融資先を見つけることが絶対条件となるのです。
営業マンの言いなりには絶対にならない！
また、住宅ローンの比較をする上で、絶対に忘れてはいけない事として「営業マンの言いなりは絶対にダメ」と言うことです。
戸建住宅にしても区分マンションの購入しても、今の時代は何らかの営業マンが必ず付いているかと思います。
彼ら営業マンに対しては、ドンドン質問し、聞きにくい情報や質問もグイグイ聞いた方が絶対にいいです。
特に、住宅ローンに関しては徹底的に交渉してみることをおすすめします。
「うちの提携ローンじゃないと販売できません」
「うちで提携しているローンが一番お安いですよ」
こんな営業文句は空気を吸うように涼しい顔で言ってくるのが、不動産関連の営業マンです。（じゃないと仕事になりませんから）
もちろん、彼らも良かれと思っておすすめしていると信じたいのですが、最終的に高いお金を払って住宅ローンを組むのはあなた自身です。
だからこそ、彼らの一言一句なんて「参考情報」程度にとどめておき「買う・買わんのを決めるのは俺らです」とはっきりとした態度を見せつけることが大切。
特に住宅ローンの契約に関しては、間違えれば35年間で300万円以上の利息差が発生してもおかしくないので、慎重に選ぶ様にしましょう！
私の場合は、他のマンションの営業マンに対して「〇〇の売主ってどう思います？」と聞いたりしていました。
住宅ローンに関しても「現金で一括で払ったらディスカウントできる？」とか「ほぼ現金で払うんだから金利下げてよ」と思い切った交渉もしました。
良くも悪くも「一期一会」の営業マンとのやり取りは、敵として扱うのではなく、営業マンの先にいる売主を見据えての「交渉人」という立ち位置で相談していくと、交渉の余地が広がって行きます。
住宅ローンの金利比較で知っておくと良いポイント！
住宅ローンの比較する時に金利が大事なことは何度も伝えましたが、では金利の安さ以外に比較すると良いポイントはいくつかあります。
ここでは良く頂く質問を元に、あなたにもぜひ知っておいてもらいたい金利の比較ポイントをまとめました。
- 固定金利か変動金利か
- 保証料や手数料はいくらか
- 団信や３大疾病の保証を付けるか
住宅ローン比較ポイント①：固定金利か変動金利か
住宅ローン比較の王道である「固定金利」と「変動金利」の比較。
両者の違いとメリット・デメリットについては、別の記事で解説するとして、固定金利よりも変動金利の方が安いのは事実です。
| 金利 | 毎月返済額 | 総返済額 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 年率1.0％(固定) | 112,914円 | 47,423,753円 | － |
| 年率0.6％(変動) | 105,611円 | 44,356,642円 | 3,067,111円 |
35年後の日本経済もこのままで、変動金利が動かないと仮定すれば、変動金利の方が圧倒的に利息は安くなります。
ただ、万が一（!?）この国の景気が上向いて日銀が利上げを発表するとなると、だんだんと毎月支払う利息が増えていく点には注意が十分必要です。
特に35年後の日本経済なんて誰にも予測なんて出来ません。
もちろん、日銀が利上げを行うと言うことは、それだけ景気が良くなっている"はず"なので、あなたのお給料が上がっている前提で考えるのも悪くはありません。
ただし、35年もあれば「出産⇒育児⇒大学費用＆介護費用」と、お金の掛かる出費イベントは一気に噴出し、このタイミングで金利が利上げになった時の事を覚悟しておく必要はあります。
変動金利を選ぶときの条件として、年に１回でも金利の動きをチェックし、もし当時の固定金利よりも変動金利の数字が高くなっていたら、早めに固定金利への借り換えを検討するようにしましょう。
古い記憶になりつつありますが、2007年に起きたアメリカのサブプライムローンでは、住宅ローンを低金利で組んだ人たちが利上げに耐え切れず破産者が続出しました。
低金利時代に変動金利で住宅ローンを組むと言うことは、日本版サブプライムローンのリスクに片足突っ込んだ状態と言うことを忘れないで下さい。
住宅ローン比較ポイント②：保証料や手数料はいくらか
住宅ローンを比較する時に、意外とバカに出来ないのが「保証料や手数料」の問題です。
連帯保証人の有無にかかわらず、銀行が提供する住宅ローンには保証料や手数料が発生する仕組みになっています。
最近は「元金×1～2％」と言うのが大体の相場になっています。（2018年6月）
中には保証料無料を謳っている銀行も多いですが、その場合は住宅ローンの金利が割高に設定されている事も多いので注意が必要です。
これらの保険料や手数料を比較する時の方法として、保証料や手数料を完済時の住宅ローンの利息額と合算し、実質利息で比較する方法があります。
| 金利 | 完済時利息 | 事務手数料 | 保証料 | 総支払額 | |
|---|---|---|---|---|---|
| A銀行 | 0.760％ | 5,567万円 | 元金×2.16％ | 0円 | 4,597万円 |
| B銀行 | 0.860％ | 6,335万円 | 元金×1.08％ | 0円 | 4,653万円 |
| C銀行 | 1.000％ | 7,423万円 | 0 | 32,400円 | 4,745万円 |
このように、設定されている保証料や手数料が安くても、設定される金利次第では、金利の安い住宅ローンの方が安かったというケースは意外とあります。
また、繰上返済を考えている場合には、繰上返済の条件も確認しておくことをおすすめします。
住宅ローンの繰上返済は、各銀行によってかなり違いがあります。
- １万円単位で手数料は無料
- 10万円単位で手数料が発生
- 100万円単位で手数料が発生
繰上返済の手数料や仕組みについては本当にピンキリなので、選ぶときは慎重に選ぶようにしましょう。
住宅ローン比較ポイント③：団信や３大疾病の保証を付けるか
住宅ローンを選んでいく上で、意外と頭を悩ますのが「団体信用保険（以下：団信）」と「３大疾病」や「７大疾病」などの銀行特有の保険サービスです。
結論として、あくまで私個人の意見としては「団信は必要だけど、疾病保障はいらない」と考えています。
これは私の体験談でもありますが、私の両親は知識がなく住宅ローンを契約した数年後に「お金が掛かるから」と言う理由で団信を解約しました。
そのわずか３年後に父は他界、我が家は高額な住宅ローンの負債を抱える事になりました。
これは笑い話でもフィクションでもなく、私自身が体験したまさに地獄のような話です。
だからこそ、団信などの万が一の保険と言うのは本当に大事だと私は考えます。
ただその一方で、３大疾病や７大疾病などは、各銀行によって保証内容の代償はあれ、最終的には「住宅ローンの一部を免債します」という内容のものでしかありません。
つまり、万が一、ガンや脳卒中になったとしても、住宅ローンの一部を相殺してくれるだけで、あなたやあなたの家族の入院費や治療費を負担してくれる訳ではないのです。
また、住宅ローンが完済した時点で、それらの保証がすべて無効になるのも問題点です。
むしろガンや脳卒中のリスクが高まるのは、今ではなく、ローンを完済した35年後の方ではないでしょうか？
だからこそ、住宅ローンでそれらの保証を補うのではなく、ガンはガンのきちんとした保険商品を選ぶことも検討の視野に入れるべきだと私は思います。
もちろん、実質的な費用負担という考え方もできますが、３大疾病や７大疾病の保証内容は、各銀行や住宅ローンのプランでもかなり差があるので、通常の保険商品とよく比較した上で選ぶ必要があると言えます。
我が家の場合、団信は生命保険で補い、３大疾病などの保証は知り合いの保険営業マンにお願いをしました。
住宅ローンの付帯保険だと完済すれば保証も切れるので、家族で話し合った結果、終身タイプの保険を選んだ方が良いと判断したからです。
この辺りの考え方は各家庭によって変わると思うので、しっかりと話し合ってみましょう。
自分で見積もり、営業マンに相見積もりさせるのがベスト！
今回は住宅ローンを比較する時に、金利を中心に見ることの重要性や、金利比較以外で知っておくと良いポイントを解説してきました。
あなたがどんな営業マンに当たるのかは、運の部分が多いですが、最適な住宅ローンを探すのは努力で誰にでもできます。
また、住宅ローンを比較する時は、自分で何社か候補を探しておき、担当営業マンを通じて相見積もりさせる方法がベストです。
私の場合、自分で見つけてきた住宅ローンの方が安かったので、それを担当営業マンに見せたところ、「今月新しく提携したローンなので、うちで契約した方が手数料が安くできますよ」とサプライズが発生。（ちなみに「ARUHIのスーパーフラット」でした。）
嘘か本当かは知りませんが、売主が今月から提携を増やした直後に私が連絡を入れたみたいで、担当の営業マン曰く、契約者第２～３号くらいになったそうです。
担当営業マンを味方に引き入れれば、こういった美味しい情報も出てくるようになるので、住宅ローン選びは営業マンに任せず、自分で探してきて相見積もりさせてみましょう！
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住宅ローンの場合、金利が１％違うだけでも100万円以上の利息差がでることも多いのに、営業マンに流されるまま提携ローンの契約だけで済ませるのはあまりにも勿体ないです。
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